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IntroducciónHe perdido la cuenta de las veces que escuché la misma frase: “Comprar en EE. UU.? Eso es fácil. Buscás un departamento, firmás y listo, lo alquilás.” Ojalá fuera así. Desde afuera, el mercado inmobiliario estadounidense parece una línea recta: pones dinero, recibes dólares. Pero en cuanto das el primer paso—especialmente si venís del extranjero—descubrís que es un laberinto. Impuestos, reglas que no conocías, bancos que te piden hasta lo que nunca imaginaste. He visto inversores que atraviesan todo ese proceso y terminan felices, con ingresos sólidos en dólares. También vi otros que salen frustrados, porque calcularon mal, o porque subestimaron los detalles. Este artículo no es teoría. Es lo que realmente pasa. Y para explicarlo, voy a contar la historia de María, una inversora colombiana que soñaba con tener un departamento en Brickell, Miami. Su experiencia resume muy bien lo que enfrentan muchos extranjeros. La pregunta sobre la estructura legal que nadie quiere hacerLa primera duda de María fue directa: “¿De verdad necesito una LLC? ¿No puedo comprar a mi nombre?” No la culpo. Crear una LLC suena a algo corporativo, innecesario. Pero en EE. UU. ese “escudo” legal hace la diferencia. Si un inquilino presenta una demanda, la LLC protege tu patrimonio personal. Además, tiene ventajas fiscales: muchos gastos relacionados con la propiedad—reparaciones, administración, incluso algunos viajes—pueden deducirse (IRS – Rental Expenses). Comprar a título personal es posible, pero te deja expuesto. Impuestos: la mordida ocultaMuchos inversores extranjeros se sorprenden con este tema. Hay tres niveles:
Un cliente me aseguró que su ROI era del 9%. Cuando sumamos impuestos, expensas y seguro, la cifra bajó al 5%. Se rió y dijo: “Igual es mejor que tener la plata en Argentina.” Y no le faltaba razón. Financiamiento: sí, los extranjeros pueden obtener créditoExiste un mito: que los extranjeros no consiguen hipotecas en EE. UU. Falso. Se puede, aunque con condiciones más duras. A María le exigieron un 35% de anticipo y muchísima documentación. En un café ruidoso de Brickell me escribió: “Me pidieron de todo, menos el grupo sanguíneo.” Fue agotador, pero lo logró. Y gracias a ese préstamo no tuvo que usar todos sus ahorros. Cuando recibió el primer pago de alquiler en su cuenta, me dijo: “Valió la pena el esfuerzo.” Los bancos suelen otorgar préstamos a extranjeros, aunque con down payments más altos (a menudo entre 25 % y 40 %) y tasas algo mayores. Por ejemplo, en el sector financiero de EE. UU., los préstamos para “foreign nationals” suelen requerir pagos iniciales mayores debido al riesgo adicional, así como documentación más extensa. (Griffin Funding – Foreign National Lending). También, otros servicios financieros que tratan estos productos señalan que los “foreign national mortgages” requieren más documentación, reservas más grandes y pagos iniciales más altos que los préstamos para ciudadanos habituales. (The Federal Savings Bank – Foreign National Mortgage) La cuenta bancaria que todos olvidanAbrir una cuenta en EE. UU. parece un detalle, pero cambia todo. Sin ella, los cobros pasan por transferencias internacionales lentas, costosas y con cargos ocultos. Con ella, los pagos de renta se depositan directamente, de forma limpia y rápida. Por ejemplo, Chase ofrece información sobre cómo los no residentes pueden abrir cuentas bancarias en EE. UU. si cumplen con los documentos requeridos (pasaporte, dirección, ITIN o SSN) (Chase – How to Open a U.S. Bank Account for Non-Residents). Para muchos latinos, ver depósitos en dólares cada mes es más que rentabilidad. Es tranquilidad. Como me dijo María: “Cada vez que veo los dólares entrar, me siento más segura.” Due diligence: aburrido, pero te salvaLas inspecciones rara vez emocionan. Nadie se entusiasma por hojear 20 páginas sobre cañerías o electricidad. María casi no la hizo. El departamento se veía impecable: pisos nuevos, cocina moderna, vista impresionante. Pero insistimos. El inspector encontró defectos que no eran evidentes: fugas sutiles, conexiones eléctricas delicadas, partes que requerirían mantenimiento pronto. Aquella información le dio poder negociador. Gracias a eso pudo pedir una rebaja o crédito para reparaciones. La importancia de la inspección no es una idea nueva: la National Association of REALTORS afirma que una inspección visual puede revelar miles de posibles problemas y que omitirla podría costarte mucho más a largo plazo. Y en Florida, expertos locales advierten que incluso propiedades que lucen perfectas pueden esconder defectos estructurales o daños vinculados al clima, lo que convierte esa evaluación en una protección clave para el comprador. Administración de propiedades: el salvavidas realUn error común: pensar que se puede manejar todo desde el extranjero. Cobrar rentas, hablar con inquilinos, resolver reparaciones… parece fácil. Hasta que falla el aire acondicionado en julio, o un inquilino se atrasa, o la asociación del condominio manda una carta legal. Ahí es cuando entienden que el property management no es un lujo, sino una necesidad. Un buen administrador selecciona inquilinos, cobra, repara y manda reportes (NARPM – National Association of Residential Property Managers). María me dijo al mes de tener su primera inquilina: “Ya ni pienso en el departamento. Solo veo el depósito de la renta.” La historia de María en MiamiMaría tiene 42 años, maneja un negocio familiar en Bogotá y soñaba con tener un pie en Miami. En 2023 lo hizo realidad. Eligió un dos ambientes en Brickell de USD 620,000. El proceso fue agotador: el banco la ahogó en papeles, la inspección le resultó molesta, los impuestos la confundían. Una noche, rodeada de formularios en la mesa de la cocina, pensó: “Capaz esto fue un error.” Pero siguió adelante. Negoció $20,000 menos gracias a la inspección. Cerró la compra. Y en pocas semanas, Binter encontró un inquilino: un joven abogado que paga $3,400 al mes. Meses después, le pregunté si repetiría la experiencia. Sonrió: “Sí. Mi único arrepentimiento es no haberlo hecho antes.” Los errores que más cuestanHe visto los mismos patrones:
Cada error se paga caro. Algunos duelen poco, otros pueden arruinar un negocio. Reflexiones finalesComprar en EE. UU. como extranjero no es sencillo. Es burocrático, lleva tiempo y desgasta. Pero si se hace con preparación y con el equipo correcto, funciona.
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La experiencia de María lo demuestra: dudas, estrés, papeles interminables… y luego alivio cuando el dinero entra cada mes. Para muchos extranjeros, esa mezcla de seguridad, diversificación y estabilidad es exactamente lo que buscan. En Binter Real Estate acompañamos a los clientes en cada paso, desde la elección de la estructura legal hasta la gestión diaria del inmueble. Porque al final, invertir acá no es solo comprar una propiedad: es proteger patrimonio y ganar tranquilidad a largo plazo. Comments are closed.
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