La Enmienda de Impuestos a la Propiedad en Florida: ¿Qué cambiaría realmente la boleta de noviembre de 2026?

Introducción

Cada tanto, algún cliente hace la misma pregunta en una llamada: ¿es cierto que Florida eliminó los impuestos a la propiedad? La respuesta honesta es que no, todavía no, y existe la posibilidad real de que nunca llegue a pasar. Lo que en realidad ocurrió fue que la Legislatura de Florida aprobó una enmienda constitucional durante una sesión especial a comienzos de junio de 2026 y la sometió a votación popular. La decisión ahora está en manos de los votantes, que se pronunciarán el 3 de noviembre de 2026.

Para cualquiera que esté comprando, vendiendo o tenga propiedades en Miami o West Palm Beach en este momento, la diferencia entre que algo haya sido aprobado por la Legislatura y que se haya convertido en ley pesa mucho más de lo que sugieren los titulares. Pesa todavía más si lo que se posee no es la vivienda donde se vive, sino una unidad de alquiler, una segunda casa o un local comercial, porque la enmienda trata estas categorías de manera muy distinta.

Este artículo recorre qué cambiaría HJR 1F si se aprueba, qué permanecería exactamente igual mientras tanto y las decisiones prácticas que los propietarios del sur de la Florida están evaluando ahora mismo, con el resultado todavía en el aire.

Tabla de Contenidos

1. Qué Pasó Realmente en Tallahassee
2. Qué Cambiaría HJR 1F en la Práctica
3. El Detalle que Casi Nadie Menciona: Todavía Necesita el 60% de los Votos
4. Qué Significa Esto para Quien Tiene Propiedades de Renta, Inversión o Uso Comercial
5. El Reloj de la Residencia: Por Qué el 31 de Diciembre de 2026 Es una Fecha que Conviene Anotar
6. Quién Está a Favor, Quién Está en Contra y Por Qué
7. Qué Deberían Hacer los Compradores y Dueños de Propiedad Ahora Mismo
8. Preguntas Frecuentes

1. Qué Pasó Realmente en Tallahassee

El gobernador Ron DeSantis llevaba meses insistiendo en eliminar por completo los impuestos a la propiedad sobre las viviendas homestead de Florida, y la sesión legislativa regular terminó sin que se cerrara un acuerdo. La Cámara aprobó su propia versión, un plan de eliminación gradual a diez años conocido como HJR 203, con un resultado de 80 a 30 en febrero, pero el Senado dejó morir ese proyecto en la Comisión de Asignaciones cuando terminó la sesión regular el 13 de marzo de 2026, sin llegar nunca a someterlo a audiencia.

Ahí no terminó el asunto. El gobernador convocó una sesión especial para la primera semana de junio, y los legisladores volvieron con una propuesta más acotada llamada "Save Our Homes from Excessive Property Taxes", conocida formalmente como HJR 1F. Esta vez se aprobó con holgura en ambas cámaras. El Senado la aprobó 30 a 9 y la Cámara 75 a 26 el 2 de junio de 2026, y tres senadores demócratas del sur de la Florida, incluido uno de West Palm Beach, se apartaron de su bancada para votar a favor.

Que la Legislatura la apruebe con la mayoría calificada de tres quintos requerida es lo que envía la pregunta a la boleta electoral. Por sí sola, esa aprobación no modifica la factura de impuestos de nadie.

2. ¿Qué cambiaría HJR 1F en la práctica?

Si los votantes de Florida aprueban la enmienda en noviembre, entraría en vigor. La exención de homestead para los impuestos que no van a las escuelas subiría del actual $50,000 a $150,000 a partir de 2027, y luego a $250,000 en 2028, con el monto mayor ajustado por inflación en los años siguientes.

Ese incremento aplica únicamente a las propiedades homestead, es decir, la vivienda donde realmente se vive y sobre la cual se presentó la solicitud de homestead. No incide en absoluto en los gravámenes de los distritos escolares, por lo que la porción de la factura que financia las escuelas públicas se mantiene igual, independientemente del resultado de la votación.

Hay una segunda parte que recibe mucha menos atención, pero que afecta directamente a otro grupo de propietarios. El tope anual de incremento de la valoración de propiedades que no son homestead, que incluye segundas viviendas, unidades de alquiler y bienes comerciales, bajaría del 10% al 5% a partir del 1 de enero de 2027. Para un inversionista que ha visto subir el valor tasado de su propiedad año tras año hasta acercarse a ese techo del 10%, un tope del 5% representa un cambio considerable, aunque rara vez aparece en los titulares dirigidos a propietarios de vivienda.

La enmienda también instruye a una futura Legislatura para que diseñe un procedimiento que permita a los condados y municipios seguir aumentando la porción exenta del valor de una vivienda con el tiempo, con la posibilidad de avanzar hacia la eliminación total de los impuestos no escolares sobre propiedades homestead. El proyecto en sí no elimina nada de inmediato. Crea el marco legal para que eso ocurra de forma gradual mediante una legislación futura.

3. El Detalle que Casi Nadie Menciona: Todavía Necesita el 60% de los Votos

Este es el dato que casi siempre queda enterrado en la cobertura del tema, y es justamente el que más importa para cualquiera que quiera planificar teniendo esto en cuenta. Florida exige una mayoría del 60% para enmendar su constitución, un umbral que ningún candidato presidencial ha superado en el estado en la historia moderna. Como referencia, la enmienda sobre derecho al aborto de 2024 recibió 57% de los votos y aun así no fue aprobada.

El alivio en impuestos a la propiedad suele gozar de buena aceptación entre votantes de distintos partidos, lo que le da a esta enmienda una oportunidad real. Pero que algo guste en las encuestas no es lo mismo que superar el 60%, y la campaña entre ahora y noviembre probablemente se vuelva ruidosa. Gobiernos locales, sindicatos de bomberos y grupos vinculados a la educación ya están preparando el argumento de que la medida podría forzar recortes en policía, bomberos y financiamiento escolar, mientras que las organizaciones que defienden a los propietarios sostienen el argumento contrario.

En este momento, nada ha cambiado en la práctica. La exención de homestead actual de $50,000 y el tope de 3% de "Save Our Homes" siguen plenamente vigentes, y toda transacción inmobiliaria en el estado sigue regida por las reglas actuales. Tratar esto como un hecho ya resuelto, en cualquiera de los dos sentidos, es la manera más segura de tomar una mala decisión antes de noviembre.

4. Qué Significa Esto para Quien Tiene Propiedades de Renta, Inversión o Uso Comercial

La mayor parte de la conversación pública alrededor de esta enmienda se centra en los propietarios de vivienda, lo cual tiene sentido dado el tamaño del aumento en la exención. Pero el cambio en el tope de valoración para propiedades no homestead merece la misma atención de cualquiera que tenga propiedades de renta en Miami-Dade o en el condado de Palm Beach.

Bajar el tope del 10% al 5% reduce la velocidad con la que puede subir el valor tasado de una propiedad cada año, sin importar lo que pase con el valor de mercado. A lo largo de un período de tenencia de cinco o diez años, esa diferencia se acumula. Un propietario que viene asumiendo aumentos constantes en el valor tasado de un condominio en Brickell o un edificio multifamiliar en Edgewater vería, si se aprueba la enmienda, ese crecimiento limitado a la mitad de su techo actual a partir de 2027.

El propio análisis del Senado de Florida reconoce el costo de la medida, proyectando que el ingreso de los gobiernos locales podría caer cerca de $4.6 mil millones solo en el primer año, y crecer hasta unos $8.4 mil millones anuales a medida que la exención se implementa por completo. Parte de ese ingreso perdido se compensaría porque las propiedades comerciales y de renta pasarían a contribuir proporcionalmente más que hoy. Si eso termina siendo una ganancia o un punto neutro para un inversionista en particular, depende mucho de la propiedad específica y del condado donde esté ubicada, que es exactamente la razón por la que vale la pena modelarlo ahora y no después de la votación.

5. El Reloj de la Residencia: Por Qué el 31 de Diciembre de 2026 Es una Fecha que Conviene Anotar

Hay una disposición dentro de HJR 1F de la que casi nadie fuera de los planificadores patrimoniales y los especialistas en relocalización está hablando todavía, y podría importar mucho para cualquiera que esté evaluando establecer residencia en Florida este año.

Quien establezca residencia en Florida el 31 de diciembre de 2026 o antes tendría derecho a la exención ampliada completa una vez que entre en vigor. Quien se mude al estado después de esa fecha necesitaría mantener la residencia hasta cinco años antes de acceder al mismo beneficio. En otras palabras, los más beneficiados de forma inmediata serían los propietarios que ya viven hoy en Florida, no la próxima ola de personas que lleguen desde Nueva York, California o América Latina y compren en 2027 o después.

Para una familia que está decidiendo si cierra la compra de su residencia principal en West Palm Beach este otoño o si espera hasta comienzos del año próximo, esa sola fecha podría cambiar la cuenta. Es exactamente el tipo de detalle que un buen asesor inmobiliario debería estar planteando ahora, bastante antes de que la boleta misma se decida.

6. Quién Está a Favor, Quién Está en Contra y Por Qué

El argumento a favor de la enmienda es sencillo. La recaudación de impuestos a la propiedad por parte de los gobiernos locales de Florida casi se duplicó en los últimos siete años, y las facturas en aumento se convirtieron en una de las quejas más frecuentes entre propietarios de todo el estado, en particular entre jubilados con ingresos fijos y residentes de larga data que vieron subir sus tasaciones aunque su ingreso se mantuviera igual.

El argumento en contra es igualmente directo. Los impuestos a la propiedad financian alrededor de tres cuartas partes de la recaudación tributaria local en Florida, y pagan desde departamentos del sheriff hasta bibliotecas y sistemas de manejo de aguas pluviales. Críticos, incluso algunos investigadores de política fiscal que en general favorecen impuestos más bajos, advierten que la enmienda tal como está redactada no incluye un mecanismo para reemplazar los miles de millones en ingresos locales perdidos, lo que abre la pregunta de si los servicios se recortan, si suben otras tarifas o si pasa una combinación de ambas cosas.

Ambos lados coinciden en algo: esta es la decisión sobre impuestos a la propiedad más relevante que han enfrentado los votantes de Florida en décadas, sin importar cómo termine resuelta.

7. Qué Deberían Hacer los Compradores y Dueños de Propiedad Ahora Mismo

Nada de esto cambia hoy cómo funciona un cierre, qué debe contener una cuenta de plica, ni lo que aparece en una factura de impuestos vigente. El enfoque inteligente entre ahora y noviembre es prepararse, no anticipar resultados.

Si ya eres propietario en Florida, todavía no hay nada que solicitar ni tramitar. El aumento en la exención, de aprobarse, se aplicaría de forma automática a partir del año fiscal 2027. Si estás considerando mudarte a Florida, la fecha del 31 de diciembre de 2026 vale la pena conversarla con quien te esté ayudando a coordinar la mudanza. Si tienes propiedades de renta o comerciales, este es un buen momento para pedirle a tu contador que proyecte ambos escenarios, las reglas actuales y las propuestas, sobre tu cartera específica, de modo que no te tome por sorpresa el resultado de noviembre, sea cual sea.

Por encima de todo, conviene desconfiar de cualquier contenido, incluido otro contenido inmobiliario, que hable de esta enmienda como si ya hubiera sido aprobada. Pasó por la Legislatura. Los votantes todavía no se han pronunciado.

Conclusión

Florida está más cerca que en años anteriores de tener una exención de homestead mucho más amplia, y el estado debate con seriedad un camino de largo plazo hacia eliminar por completo los impuestos no escolares sobre residencias principales. Eso es real y vale la pena seguirlo de cerca. Lo que todavía no es real es cualquier cambio en lo que efectivamente se debe pagar.

​La enmienda necesita el 60% de los votos el 3 de noviembre de 2026, un umbral que ya ha derrotado a varias medidas populares antes que esta. Cualquiera que sea la decisión que estés tomando sobre bienes raíces en el sur de la Florida este año, conviene construir los números sobre las reglas vigentes, no sobre las propuestas, hasta que se conozca el resultado de la votación.

Preguntas Frecuentes

¿Florida eliminó los impuestos a la propiedad?

No. A mediados de 2026, los impuestos a la propiedad siguen plenamente vigentes bajo las reglas actuales, incluidas la exención de homestead de $50,000 y el tope de 3% de "Save Our Homes". La Legislatura aprobó una enmienda constitucional que ampliaría la exención, pero requiere la aprobación de los votantes en noviembre de 2026 antes de que entre en vigor.

¿Qué cambiaría si los votantes aprueban HJR 1F?

La exención de homestead para impuestos no escolares subiría a $150,000 en 2027 y a $250,000 en 2028. El tope anual de incremento en la valoración para propiedades no homestead, incluidas las de renta y comerciales, bajaría del 10% al 5%. Los impuestos de los distritos escolares no se verían afectados.

¿Esta enmienda aplica a propiedades de renta y de inversión?

No el aumento en la exención, que está limitado a residencias principales con estatus homestead. El nuevo tope de 5% en el crecimiento de la valoración sí aplicaría a propiedades no homestead, lo cual incluye alquileres, segundas viviendas y bienes comerciales.

¿Qué pasa si me mudo a Florida después del 31 de diciembre de 2026?

Según la enmienda propuesta, quienes establezcan residencia en Florida después de esa fecha necesitarían mantenerla hasta cinco años antes de calificar para la exención ampliada completa, incluso si la enmienda se aprueba.

¿Debería adelantar o postergar una compra por esta enmienda?

Ninguna de las dos cosas, por sí sola. Las reglas tributarias actuales rigen cualquier transacción que ocurra ahora. El detalle sobre el momento de establecer residencia vale la pena conversarlo con tu asesor si ya estás planificando una mudanza, pero el resultado de la enmienda no debería ser el factor decisivo antes de noviembre.

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